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Il punto sulle agevolazioni prima casa nel 2016

Postato da Maurizio Toia il 4 marzo 2016
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 Con questo breve articolo, lungi dal voler fare una cronistoria di aliquote e decreti legge, cercherò di fare il punto della situazione sullo stato attuale della legge sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, in modo da aiutare chi si accinge all’acquisto a capire se è in condizioni di fruire delle agevolazioni oppure no.

 

La trattazione è volutamente semplificata e ridotta all’osso perché l’intento è semplicemente fornire al lettore i concetti generali che regolano l’argomento e non scrivere un manuale di calcolo delle imposte. Non menzionerò nemmeno le imposte su immobili non abitativi e sui terreni per non ingenerare confusione.

 

Detto questo:

 

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono state introdotte in Italia nel 1982 con la legge 168/82 e da allora sono state integrate e modificate più e più volte. Si contano almeno 5 leggi e diversi decreti. L’ultima modifica la si è avuta con la legge di bilancio 2016. Fortunatamente le modifiche sono sempre state fatte nella direzione di agevolare l’acquisto ed il riacquisto della prima casa e quindi sono sempre state migliorative per il contribuente.

 

In cosa consiste quindi l’agevolazione per l’acquisto della prima casa?

 

L’agevolazione consiste nel calcolare l’imposta da versare all’atto dell’acquisto di un immobile con un’aliquota più bassa rispetto all’aliquota ordinaria.

In questa tabella riassumiamo le aliquote di tassazione e le basi imponibili nei due possibili casi: l’acquisto da persona fisica e l’acquisto da impresa costruttrice. Naturalmente assumeremo che l’acquirente sia sempre una persona fisica visto che le società non possono fruire di agevolazioni prima casa.

 

Tabella 1: acquisto di immobile abitativo con agevolazioni prima casa

Venditore Imposta Aliquota Base Imponibile
Impresa costruttrice IVA 4% Prezzo dichiarato in atto
Privato o impresa non costruttrice Imposta di registro 2% Prezzo o valore catastale

 

Ci sono diverse differenze: l’iva ha un’aliquota del 4% contro il 2% dell’imposta di registro, la base imponibile dell’iva è sempre il prezzo di acquisto, la base imponibile dell’imposta di registro può essere, a scelta del compratore, il prezzo oppure il valore catastale. Quest’ultimo punto è importante perché il valore catastale è quasi sempre molto inferiore al prezzo di vendita, quindi quasi sempre si sceglie come base imponibile il valore catastale.

Da notare però che se il valore catastale è più alto del prezzo di acquisto, l’imposta andrà calcolata sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto.

 

Un’altra differenza tra regime registro e regime iva è data dalle imposte fisse: nel caso di imposta di registro si pagheranno € 50,00 per imposta ipotecaria e € 50,00 per imposta catastale; nel caso dell’iva si pagheranno € 200,00 per imposta di registro, € 200,00 per imposta ipotecaria e € 200,00 per imposta catastale.

 

Per poter fare un confronto tra il regime agevolato ed il regime ordinario, in quest’altra tabella mostriamo le due imposte con aliquote non agevolate.

 

Tabella 2: acquisto di immobile abitativo senza agevolazioni prima casa

Venditore Imposta Aliquota Base Imponibile
Impresa costruttrice IVA 10% Prezzo dichiarato in atto
Privato o impresa non costruttrice Imposta di registro 9% Prezzo o valore catastale

 

Attenzione: anche se non sono aliquote agevolate stiamo sempre parlando di immobili ad uso abitativo, altrimenti in alcuni casi le aliquote sarebbero più alte.

 

 

Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa?

 

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario:

  1. Non essere proprietari, neppure in quota, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di un immobile, su tutto il territorio nazionale, acquistato con agevolazioni prima casa.
  2. Non essere proprietari, nel comune dove è situata la casa da acquistare, di un immobile idoneo ad abitazione, anche se acquistato senza agevolazioni prima casa. In questo caso il possesso di una quota di immobile in comproprietà preclude dalle agevolazioni solo se è in comunione con il coniuge. Ad esempio il possesso di una quota di una casa ereditata con altri parenti non impedisce di usufruire delle agevolazioni prima casa.
  3. Che l’immobile che si acquista non sia classificato come immobile “di lusso” e abbia destinazione residenziale.
  4. Trasferire la residenza, entro 18 mesi dall’atto notarile, nel comune dove è situato l’immobile acquistato.

 

Novità introdotta con la legge di bilancio 2016: Se chi acquista è già proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa, può comunque comprare con le agevolazioni, purché si impegni, in sede di atto notarile, ad alienare (vendere o donare), entro 12 mesi dall’atto stesso, l’immobile che possiede. Se l’immobile posseduto è nello stesso comune in cui si acquista ma non è stato acquistato con le agevolazioni prima casa non è possibile fruire delle agevolazioni promettendo di vendere l’immobile, bisogna averlo venduto prima del rogito.

 

Cosa succede se rivendo la mia prima casa?

In caso di rivendita della prima casa succedono cose interessanti:

  • Se la rivendo prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, sono tenuto a riacquistare un’altra prima casa entro un anno dalla vendita.

Spieghiamoci meglio con un esempio:

il 30/06/2012 acquisto un appartamento come prima casa;

il 20/09/2016 lo rivendo.

Visto che dal 30/06/2012 al 20/09/2016 sono passati meno di 5 anni, devo acquistare, entro il 20/09/2017 un altro immobile con agevolazioni prima casa. Se non lo faccio decado dalle agevolazioni e sono tenuto a pagare la differenza di imposta, una sanzione del 30% della maggiore imposta e gli interessi legali. Ovviamente quando parliamo di acquisto e di vendita parliamo di rogito notarile. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro o dell’iva la data di stipula del preliminare (il compromesso) non ha importanza.

 

  • Se viceversa vendo la prima casa, sia prima che dopo il passaggio dei 5 anni dall’acquisto, e compro nuovamente una prima casa, avrò diritto ad un credito di imposta pari all’imposta prima casa pagata nel primo acquisto e comunque fino alla concorrenza dell’imposta che devo pagare nel nuovo acquisto.

Complicato? Vediamo anche qui un esempio:

Il 30/06/2012 acquisto un appartamento come prima casa e pago imposta di registro per € 2.500,00;

Il 20/09/2016 vendo questo appartamento;

Il 30/03/2017 acquisto un altro appartamento con agevolazioni prima casa. L’imposta che dovrei pagare è € 3.500,00, detraggo € 2.500,00 pagati con l’acquisto del 2012 e pago solo la differenza di € 1.000,00.

Il 30/06/2015 vendo l’appartamento acquistato il 30/07/2013;

Il 30/07/2015 acquisto una villa con agevolazioni prima casa. L’imposta sarebbe pari a € 5.000,00, detraggo € 3.500,00 (imposta che avrei dovuto pagare nel 2013) e pago solo la differenza di € 1.500,00

E così via…

 

Due precisazioni:

Se l’imposta che devo pagare è inferiore all’imposta già pagata che devo detrarre, il conto si ferma a 0. Non vengo rimborsato.

Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA, non posso compensare le due imposte e pagare solo la differenza. Pagherò alla società costruttrice l’iva per intero al 4% e poi, l’anno successivo, nella dichiarazione dei redditi avrò un credito di imposta pari all’imposta di registro che dovevo compensare.

 

 

Tutto chiaro?

Naturalmente qualche dubbio circa la propria situazione può sorgere. Se siete in zona (Busto Arsizio, Magnago e dintorni) potete passarci a trovare, scriverci o chiamarci per una consulenza gratuita, diversamente, prima di prendere impegni con acquirenti/venditori sarebbe meglio verificare il tutto, magari con il notaio che stipulerà l’atto notarile.

 

Maurizio Toia

m.toia@evo-casa.it

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