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Le parole delle case

Postato da Maurizio Toia il 7 Febbraio 2018
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In questo articolo, che verrà aggiornato nel tempo, pubblicheremo alcune delle “parole delle case“. Cercheremo, cioè, di dare una breve e chiara definizione dei termini più ricorrenti e più spesso fraintesi quando si parla di compravendita e locazione di immobili.

Le parole sono importanti e avere una definizione comune dei termini è la base per capirsi ed andare d’accordo – patti chiari amicizia lunga, dice niente? -. Senza nessuna pretesa di autorità o di esaustività iniziamo ad esplorare qualche parola:

A

Agibilità

In generale è l’attestazione che un dato immobile è stato costruito o ristrutturato seguendo i criteri previsti dalla legge ed in conformità ai progetti depositati in comune.

Nel tempo ha subito diversi cambiamenti, non ultimo il nome. Fino a pochi anni fa esistevano l’abitabilità e l’agibilità, oggi esiste soltanto l’agibilità. Tempo fa l’agibilità veniva certificata dal Comune dove è situato l’immobile costruito o ristrutturato, oggi viene dichiarata dal tecnico, solitamente il progettista o il direttore lavori tramite la segnalazione certificata di agibilità. Dopo la fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione, il tecnico dichiara al Comune che l’immobile è stato realizzato rispettando tutte le norme previste ed è quindi agibile.

Per chi vuole approfondire: link al testo unico in materia edilizia

Abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il soggetto ha la propria residenza o dimora abituale. Affinché si possa considerare abitazione principale, sono però necessarie 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);

• la residenza anagrafica;

• la dimora abituale 

Così come per la prima casa anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU 

• deduzione della rendita catastale dalla dichiarazione dei redditi

• riduzione della tariffa per l’utenza dell’energia elettrica 

• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

• se entro 12 mesi dall’acquisto si trasferisce la residenza presso l’immobile è possibile portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo   

C

Cedolare secca

Cos’è: è un regime fiscale agevolato che permette di avere una tassa fissa al 21% sull’affitto che si percepisce, invece dell’aliquota irpef ordinaria, solitamente più alta.

Chi riguarda: possono applicarla le persone fisiche – non le società – che affittano immobili abitativi ad altre persone fisiche.

A chi conviene: al proprietario che ha una imposta fissa e solitamente più bassa dell’imposta ordinaria e all’inquilino che ha il vantaggio di un contratto senza aumento istat, senza imposte di registro e senza marche da bollo.

Casi particolari: se il contratto viene stipulato a canone concordato l’aliquota della cedolare secca scende al 15%.Per chi vuole approfondire: pagine dell’Agenzia delle Entrate in merito 

Capitolato

E’ la descrizione delle lavorazioni e dei materiali utilizzati per costruire un immobile. Quando si acquista un immobile in corso di costruzione, l’immobile stesso ovviamente ancora non esiste o non è ancora ultimato.

Per avere certezza di cosa si sta comprando e vendendo, nel contratto preliminare – il cosiddetto compromesso – si inseriscono i disegni dell’immobile e la descrizione di come questo immobile dovrà essere realizzato.

Ad esempio vengono indicati il tipo di impianto di riscaldamento, il tipo di isolanti utilizzati, il tipo di serramenti e le finiture in genere.

Compromesso

La dicitura corretta è “contratto preliminare”. Si tratta di una scrittura privata, un contratto, mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo nel futuro. In parole povere ci si scambia la promessa di acquistare e di vendere un dato immobile a determinate condizioni di prezzo, tempo, ecc.

In campo immobiliare il preliminare deve essere stipulato in forma scritta e di solito prevede il versamento di una caparra. E’ obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, non perché non sia valido senza registrazione – lo è comunque – ma perché la registrazione è un preciso obbligo di natura fiscale (artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131)

Caparra

E’ una quantità di denaro che viene versata dall’acquirente al venditore a garanzia della promessa fatta tramite il preliminare.

La garanzia è dovuta dal fatto che se l’acquirente si rende inadempiente – tipicamente cambia idea sull’acquisto – il venditore può trattenere la caparra come risarcimento del danno.

La caparra è però anche una garanzia a favore dell’acquirente. Se a rendersi inadempiente è il venditore, infatti, questo dovrà restituire la caparra raddoppiata all’acquirente.

Per approfondire: link a Wikipedia

D

Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è la somma che, alla firma del contratto di locazione, viene versata dall’inquilino al proprietario come garanzia per il buon mantenimento della casa e delle cose in essa contenute.

Al termine del contratto il proprietario, dopo aver verificato che non sono presenti danni all’interno dell’immobile, restituisce questa somma all’inquilino.

Nel caso in cui, invece, ci fossero danni nell’abitazione, il proprietario restituirebbe la somma sottraendo da essa i costi per la sistemazione.

Dichiarazione di conformità

E’ la dichiarazione redatta da un artigiano abilitato (idraulico o elettricista) che quello specifico impianto è conforme alla normativa.

L’obbligo della dichiarazione di conformità degli impianti risale alla legge 46/90 del 1990 e da allora la normativa si è sempre evoluta ed aggiornata tenendo conto degli avanzamenti tecnologici degli impianti. Dopo diverse variazioni della legge oggi non è obbligatorio allegare all’atto la dichiarazione di conformità.

Nella pratica comune solitamente il venditore consegna all’acquirente le dichiarazioni di conformità in proprio possesso dichiarando che gli impianti erano a norma all’epoca della realizzazione ma non necessariamente garantendo che rispondano a tutti i requisiti previsti dalla legge alla data della vendita.

E

Edilizia convenzionata

E’ uno degli argomenti più complessi del mondo immobiliare italiano e non riusciremo certo in questa sede a trattarlo in modo esaustivo.
Semplificando all’estremo, l’ente pubblico, di solito un comune, espropria un terreno e lo cede a prezzo di favore solitamente ad una cooperativa che ha come scopo quello di realizzare delle abitazioni per i soci della cooperativa stessa.
La cooperativa costruisce gli alloggi e li assegna ai soci ad un prezzo di favore il cui limite massimo viene stabilito per legge. Quando i proprietari decidono poi di rivendere gli alloggi devono sottostare a determinate regole riguardanti il tempo prima del quale non è possibile rivendere l’immobile, i requisiti delle persone a cui è possibile vendere l’immobile e, soprattutto, il prezzo massimo a cui è possibile vendere l’immobile.

Estratto mappa

E’ la rappresentazione grafica del terreno, dove si identificano le particelle censite nel Catasto Terreni e vengono definite anche le sagome dei fabbricati presenti.

F

Frazionamento

Consiste nel dividere un immobile o un terreno in due o più unità più piccole. E’ una pratica spesso utile ad aumentare il valore di un fabbricato, visto che, di solito, unità più piccole hanno un prezzo al mq più alto rispetto ad unità più grandi.

E’ sempre necessaria l’autorizzazione del comune per poter frazionare un immobile. Tempo fa il catasto accettava frazionamenti realizzati solo con le nuove schede catastali senza evidenza della pratica comunale.

Oggi una cosa del genere non verrebbe accettata e comunque configurerebbe un abuso edilizio. In caso di terreni edificabili, il frazionamento non autorizzato configura addirittura il reato di lottizzazione abusiva.

Fideiussione o fidejussione

E’ una forma di assicurazione mediante la quale un soggetto garantisce che un altro soggetto adempia a delle obbligazioni.

Esempi di utilizzo: nel caso di nuova costruzione, l’impresa deve fornire all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa per l’importo degli acconti ricevuti. In caso di fallimento dell’impresa la banca o l’assicurazione risarciranno l’acquirente.

Nel caso della locazione, l’inquilino non fornisce garanzie di solvibilità adeguate e il proprietario chiede che venga inserito un garante nel contratto di locazione.

Nel caso di un mutuo la banca può chiedere che ci sia un garante (fideiussore) che garantisca il pagamento delle rate.

G

Garante

Spesso il proprietario di casa o locatore, in caso di locazione, richiede una figura, chiamata garante, che possa assumersi le responsabilità verso di lui, in caso di morosità da parte degli inquilini.

Ovvero, questa terza persona sarà obbligata a pagare il canone ed eventuali oneri e accessori inerenti all’affitto, nel caso in cui gli inquilini non possano o non riescano più a versarli al locatore.

I

Ipoteca

La legge definisce l’ipoteca come un diritto reale di garanzia. Si tratta cioè di qualcosa che garantisce un soggetto (il creditore) verso un altro soggetto (il debitore) prendendo per così dire “in ostaggio” un bene (l’immobile). Tecnicamente si dice che l’ipoteca viene iscritta su un immobile a favore di un soggetto e contro un altro soggetto.

Il caso tipico, naturalmente, è quello del mutuo. La casa è di proprietà del debitore ma la banca iscrive un’ipoteca, cioè una garanzia, sulla casa stessa. Se il debitore non paga la banca può far valere l’ipoteca e mettere all’asta la casa. La presenza di un’ipoteca su un immobile non deve essere preoccupante di per sé, se si tratta di un’ipoteca volontaria è la normale conseguenza di un acquisto con un mutuo come fanno più o meno tutti.

Diverso è il caso se troviamo la dicitura ipoteca legale o ipoteca giudiziale, ma questi sono argomenti che richiedono un approfondimento che non possiamo fare in un articolo breve come questo.

L

Locazione

E’ il contratto con cui una parte – tecnicamente detta “locatore” ma dai più conosciuta come “padrone di casa” – si obbliga a far godere a un altro soggetto – “conduttore”, “locatario” o più comunemente chiamato “inquilino” – un immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo – il cosiddetto “canone di locazione” -.

Esistono diversi tipi di contratti di locazione:

• Il contratto a canone libero, che ha una durata minima di 4 anni e alla prima scadenza si può decidere se rinnovarlo oppure no per altri 4 anni.

• Locazione a canone concordato, il cui affitto è calcolato in base a delle tabelle concordate nei diversi Comuni tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata è di 3 anni e si può rinnovare per altri 2.

• Il contratto transitorio, che ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. E’ l’ideale, ad esempio, per chi si deve trasferire per lavoro per un breve periodo al di fuori della città di residenza.

• Il contratto per gli studenti che ha una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi. Anche in questo caso l’affitto è vincolato agli accordi locali.

La registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di stipula. Per consuetudine l’imposta di registro viene pagata per metà dal padrone di casa e per metà dall’inquilino, mentre le marche da bollo di solito vengono pagate dall’inquilino. Queste imposte non si pagano se il proprietario aderisce alla “cedolare secca” di cui vi abbiamo già parlato nel nostro blog.

Naturalmente, come sempre, la materia è molto più complessa di così. Questa vuole solo essere un’infarinatura molto superficiale. Siamo comunque sempre disponibili per qualsiasi informazione possa servirvi.

M

Mutuo

Il mutuo è, giuridicamente parlando, un contratto a titolo oneroso. Più semplicemente: è un prestito che consente di trasferire soldi da un soggetto (mutuante) a un altro, che lo richiede, (mutuatario) e che verrà poi utilizzato dalla persona che chiede il prestito per godere dei benefici di potere acquistare quello che gli serve.

La somma prestata deve essere restituita con il pagamento di una percentuale aggiuntiva (gli interessi), nei termini e nelle modalità previste dal contratto di mutuo, e quindi stabilite dalle parti.

Durante la stipulazione del contratto tra le due parti è presente un notaio, un terzo soggetto di fondamentale importanza, che ha il compito di garantire la chiarezza in merito ai diritti e ai doveri dei soggetti coinvolti.

N

Nuda proprietà

La nuda proprietà va a braccetto con l’usufrutto. Insieme costituiscono la proprietà vera e propria, separatamente hanno ognuno delle particolari caratteristiche: la nuda proprietà è un diritto di proprietà che però non consente di godere del bene di cui si è proprietari. E’ quello che rimane della proprietà una volta tolto l’usufrutto.

L’usufrutto, invece, è il diritto di utilizzare l’immobile e di godere dei frutti dello stesso non essendone proprietari. Detta così sembra non avere molto senso, ma è solo perché manca un dettaglio: l’usufrutto è limitato nel tempo. Allo scadere del termine previsto per l’usufrutto o alla morte dell’usufruttuario, la piena proprietà viene “riunita in capo al nudo proprietario”, cioè la nuda proprietà si trasforma in piena proprietà.

In sostanza la nuda proprietà assicura al “nudo proprietario” che un giorno potrà godere della piena proprietà del bene. Il valore della nuda proprietà è ovviamente più basso rispetto al valore della piena proprietà. Viene calcolato con delle tabelle che stabiliscono la percentuale di valore di nuda proprietà e usufrutto e queste percentuali variano in funzione dell’età dell’usufruttuario. I casi di utilizzo più frequenti di nuda proprietà sono quando i genitori vogliono passare un immobile ai figli mentre sono ancora in vita ma vogliono continuare ad abitarci, oppure quando una persona di una certa età ha bisogno di liquidità ma vuole continuare ad abitare nella propria casa.

In quest’ultimo caso il venditore ottiene un capitale da usare come meglio crede e l’acquirente investe un capitale comprando un immobile che non potrà utilizzare subito ma pagandolo meno rispetto al valore della piena proprietà.

O

Opere interne

Si intende l’insieme di lavori realizzati all’interno di un immobile. E’ doveroso però fare una precisazione:

• Se le opere interne rientrano nella manutenzione ordinaria, ovvero riguardano, ad esempio, il rifacimento della pavimentazione o la sostituzione di porte interne o degli infissi, non è necessario chiedere il permesso al Comune;

• Nel caso in cui, invece, modificano la sagoma o la destinazione d’uso dell’immobile stesso, comportano l’aumento di superficie utile e, nel caso di edifici storici, non mantengano e rispettino le originarie caratteristiche, sono necessarie le autorizzazioni da parte del Comune. Ad esempio, se voleste spostare una o più pareti all’interno della vostra casa, dovrete presentare allora una Cila.

P

Prima casa

Per prima casa si intende la prima abitazione di proprietà acquistata da una persona. Potrebbe anche essere contestualmente abitazione principale (vedi lettera A), ma non è necessariamente così.

Il concetto di prima casa viene utilizzato solo al momento dell’acquisto di un immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa).

La legge prevede infatti che le imposte relative alla compravendita, siano scontate in questo modo:

• Nel caso di acquisto da privato o da impresa, ma con vendita esente da Iva:

-imposta di registro è pari al 2%

-imposta ipotecaria fissa € 50,00

-imposta catastale fissa € 50,00

• Nel caso di acquisto da impresa, compravendita soggetta a Iva:

-Iva al 4%

-Imposta di registro fissa € 200,00

-Imposta ipotecaria fissa € 200,00

-Imposta catastale fissa € 200,00

Per rientrare tra le agevolazioni, anche l’immobile deve avere determinati requisiti, ovvero deve essere ad “uso” residenziale e non deve appartenere alle categorie A1, A8, A9. Inoltre deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o intenda stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Chiunque può acquistare una prima casa con le agevolazioni fiscali purchè l’immobile abbia determinati requisiti? Ovviamente la riposta è no, perché anche chi acquista deve avere delle “caratteristiche”:

• deve essere una persona fisica

• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto

• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Va sottolineato però che anche se si è proprietari di un’altra casa in un altro comune, si può comunque acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa, purchè per la precedente non si siano utilizzati i suddetti benefici. 

Inoltre nel 2016 la Legge di Stabilità ha inserito la possibilità, per chi possiede già un immobile al momento dell’acquisto, di usufruire dell’agevolazione fiscale prima casa a condizione che questo venga venduto entro 12 mesi, pena la decadenza delle agevolazioni e pagamento della differenza.

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