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Le parole delle case

Postato da Maurizio Toia il 7 febbraio 2018
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In questo articolo, che verrà aggiornato nel tempo, pubblicheremo alcune delle “parole delle case”. Cercheremo, cioè, di dare una breve e chiara definizione dei termini più ricorrenti e più            spesso fraintesi quando si parla di compravendita e locazione di immobili.

Le parole sono importanti e avere una definizione comune dei termini è la base per capirsi ed andare d’accordo – patti chiari amicizia lunga, dice niente? -. Senza nessuna pretesa di autorità o di esaustività iniziamo ad esplorare qualche parola:

 

A

  • Agibilità –  in generale è l’attestazione che un dato immobile è stato costruito o ristrutturato seguendo i criteri previsti dalla legge ed in conformità ai progetti depositati in comune.Nel tempo ha subito diversi cambiamenti, non ultimo il nome. Fino a pochi anni fa esistevano l’abitabilità e l’agibilità, oggi esiste soltanto l’agibilità. Tempo fa l’agibilità veniva certificata dal Comune dove è situato l’immobile costruito o ristrutturato, oggi viene dichiarata dal tecnico, solitamente il progettista o il direttore lavori tramite la segnalazione certificata di agibilità. Dopo la fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione, il tecnico dichiara al Comune che l’immobile è stato realizzato rispettando tutte le norme previste ed è quindi agibile. Per chi vuole approfondire: link al testo unico in materia edilizia

 

C

  • Cedolare secca Cos’è: è un regime fiscale agevolato che permette di avere una tassa fissa al 21% sull’affitto che si percepisce, invece dell’aliquota irpef ordinaria, solitamente più alta.Chi riguarda: possono applicarla le persone fisiche – non le società – che affittano immobili abitativi ad altre persone fisiche.A chi conviene: al proprietario che ha una imposta fissa e solitamente più bassa dell’imposta ordinaria e all’inquilino che ha il vantaggio di un contratto senza aumento istat, senza imposte di registro e senza marche da bollo.Casi particolari: se il contratto viene stipulato a canone concordato l’aliquota della cedolare secca scende al 15%.Per chi vuole approfondire: pagine dell’Agenzia delle Entrate in merito 

 

  • Capitolato – è la descrizione delle lavorazioni e dei materiali utilizzati per costruire un immobile.Quando si acquista un immobile in corso di costruzione, l’immobile stesso ovviamente ancora non esiste o non è ancora ultimato. Per avere certezza di cosa si sta comprando e vendendo, nel contratto preliminare – il cosiddetto compromesso – si inseriscono i disegni dell’immobile e la descrizione di come questo immobile dovrà essere realizzato. Ad esempio vengono indicati il tipo di impianto di riscaldamento, il tipo di isolanti utilizzati, il tipo di serramenti e le finiture in genere.

 

  • Compromesso – la dicitura corretta è “contratto preliminare”. Si tratta di una scrittura privata, un contratto, mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo nel futuro. In parole povere ci si scambia la promessa di acquistare e di vendere un dato immobile a determinate condizioni di prezzo, tempo, ecc. In campo immobiliare il preliminare deve essere stipulato in forma scritta e di solito prevede il versamento di una caparra. E’ obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, non perché non sia valido senza registrazione – lo è comunque – ma perché la registrazione è un preciso obbligo di natura fiscale (artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131)

 

  • Caparra – è una quantità di danaro che viene versata dall’acquirente al venditore a garanzia della promessa fatta tramite il preliminare. La garanzia è dovuta dal fatto che se l’acquirente si rende inadempiente – tipicamente cambia idea sull’acquisto – il venditore può trattenere la caparra come risarcimento del danno. La caparra è però anche una garanzia a favore dell’acquirente. Se a rendersi inadempiente è il venditore, infatti, questo dovrà restituire la caparra raddoppiata all’acquirente. Per approfondire: link a Wikipedia

 

D

  • Deposito cauzionale – Il deposito cauzionale è la somma che, alla firma del contratto di locazione, viene versata dall’inquilino al proprietario come garanzia per il buon mantenimento della casa e delle cose in essa contenute. Al termine del contratto il proprietario, dopo aver verificato che non sono presenti danni all’interno dell’immobile, restituisce questa somma all’inquilino. Nel caso in cui, invece, ci fossero danni nell’abitazione, il proprietario restituirebbe la somma sottraendo da essa i costi per la sistemazione.

 

  • Dichiarazione di conformità – è la dichiarazione redatta da un artigiano abilitato (idraulico o elettricista) che quello specifico impianto è conforme alla normativa. L’obbligo della dichiarazione di conformità degli impianti risale alla legge 46/90 del 1990 e da allora la normativa si è sempre evoluta ed aggiornata tenendo conto degli avanzamenti tecnologici degli impianti. Dopo diverse variazioni della legge oggi non è obbligatorio allegare all’atto la dichiarazione di conformità. Nella pratica comune solitamente il venditore consegna all’acquirente le dichiarazioni di conformità in proprio possesso dichiarando che gli impianti erano a norma all’epoca della realizzazione ma non necessariamente garantendo che rispondano a tutti i requisiti previsti dalla legge alla data della vendita.

E

  • Edilizia convenzionata – è uno degli argomenti più complessi del mondo immobiliare italiano e non riusciremo certo in questa sede a trattarlo in modo esaustivo.
    Semplificando all’estremo, l’ente pubblico, di solito un comune, espropria un terreno e lo cede a prezzo di favore solitamente ad una cooperativa che ha come scopo quello di realizzare delle abitazioni per i soci della cooperativa stessa.
    La cooperativa costruisce gli alloggi e li assegna ai soci ad un prezzo di favore il cui limite massimo viene stabilito per legge. Quando i proprietari decidono poi di rivendere gli alloggi devono sottostare a determinate regole riguardanti il tempo prima del quale non è possibile rivendere l’immobile, i requisiti delle persone a cui è possibile vendere l’immobile e, soprattutto, il prezzo massimo a cui è possibile vendere l’immobile.
  • Estratto mappa – e’ la rappresentazione grafica del terreno, dove si identificano le particelle censite nel Catasto Terreni e vengono definite anche le sagome dei fabbricati presenti.

F

  • Frazionamento – consiste nel dividere un immobile o un terreno in due o più unità più piccole. E’ una pratica spesso utile ad aumentare il valore di un fabbricato, visto che, di solito, unità più piccole hanno un prezzo al mq più alto rispetto ad unità più grandi.
    E’ sempre necessaria l’autorizzazione del comune per poter frazionare un immobile. Tempo fa il catasto accettava frazionamenti realizzati solo con le nuove schede catastali senza evidenza della pratica comunale. Oggi una cosa del genere non verrebbe accettata e comunque configurerebbe un abuso edilizio.
    In caso di terreni edificabili, il frazionamento non autorizzato configura addirittura il reato di lottizzazione abusiva.
  • Fideiussione o fidejussione – è una forma di assicurazione mediante la quale un soggetto garantisce che un altro soggetto adempia a delle obbligazioni. Esempi di utilizzo: nel caso di nuova costruzione, l’impresa deve fornire all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa per l’importo degli acconti ricevuti. In caso di fallimento dell’impresa la banca o l’assicurazione risarciranno l’acquirente; nel caso della locazione, l’inquilino non fornisce garanzie di solvibilità adeguate e il proprietario chiede che venga inserito un garante nel contratto di locazione; nel caso di un mutuo la banca può chiedere che ci sia un garante (fideiussore) che garantisca il pagamento delle rate.

G

  • Garante– spesso il proprietario di casa o locatore, in caso di locazione, richiede una figura che possa assumersi le responsabilità verso di lui, in caso di morosità da parte degli inquilini. Ovvero, questa terza persona sarà obbligata a pagare il canone ed eventuali oneri e accessori inerenti all’affitto, nel caso in cui gli inquilini non possano o non riescano più a versarli al locatore.

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